近年来，在有关抵押权的纠纷案件中，最高额抵押的相关案件占据了一定的比例，为避免和减少这类纠纷案件的发生，我们需要对最高额抵押有一个全面的了解。

根据《物权法》第二百零三条的规定，最高额抵押权是指土地抵押权人就债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权所提供的担保财产，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，有权在最高债权额限度内优先受偿的权利。

比如债务人以自己的土地作抵押，与银行签订期限为一年的最高限额为1亿元的最高额抵押合同并办理登记后，债务人可以第一个月向银行借款一千万元，第二次借款五千万元，将来还可能发生第三次、第四次，甚至更多次借款。在一年之内，无论发生多少次债权，只要债权总额不超过1亿元，银行都可以就该土地优先受偿。

（1）最高额抵押所担保的债权额是确定的，但实际发生的债权额是不确定的。

（2）最高额抵押是对一定期间内连续发生的债权作担保。

（3）最高额抵押只适用于贷款合同以及债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。

（4）最高额抵押的主合同债权不得转让。不过根据《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第十条规定，当债权特定化以后，最高额抵押的主合同债权可以转让。

最高额抵押的确定，指的是因某些事实产生而确认的最高额抵押担保债权，在明确以后，债权人和债务人约定债权人优先受偿的数额也将生效。须注意的是，最高限额并非是指约定期间内贷款的累计发生额，而是指决算期（确定最高额抵押所担保的债权实际数额的时间）实际存在的贷款余额，超过限额的部分则不能就抵押物优先受偿。最高额抵押权人实现抵押权须满足“最高额抵押所担保债权已确定”条件。普通抵押权，只要所担保的债权已届定清偿期，即可行使。而最高额抵押担保实现的条件，除具备债权已届定清偿期外，还必须具备所担保的债权确定条件。根据《物权法》第206条规定，最高额抵押债权因下列情形而确定：

（一）约定的债权确定期间届满；   

（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；

（三）新的债权不可能发生；

（四）抵押财产被查封、扣押；

（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；

（六）法律规定债权的其他情形。  

一是担保的债权数量不同。一般抵押权担保的为一个债权，而最高额抵押权担保的债权的数量是不确定的，可能是一个债权，也可能是多个债权，但一般是多个债权。

二是所担保债权发生时间不同。一般抵押权担保的为一个时间点发生的债权，而最高额抵押权担保的为一段时间内连续发生的债权。

三是在设立时，确定的担保内容不同。一般抵押权设立时，其担保的债权已经发生，因此担保的金额等都已经确定，而最高额抵押权担保的是将来发生的债权，其设立时，其担保的债权尚未发生，因此其所担保的债权的实际金额、债权发生的次数等都尚未确定，确定的只是所担保债权的最高限额。应注意的是，根据《物权法》第203条第2款规定，最高额抵押权设定前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保范围。但如果仅仅针对已经发生的债权提供担保，就不适用最高额抵押。

四是在转移上，一般抵押权要求债权转移的，抵押权也随之转移；但在最高额抵押权中，根据《物权法》第二百零四条的规定，除当事人另有约定外，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让。

五是在消灭上，一般抵押权要求主债权消灭的，抵押权也消灭；但在最高额抵押权中，只要产生最高额抵押权的基础关系还存在，部分债权的消灭不影响最高额抵押权的存在。 

六是最高额抵押与一般抵押相比更适应商品经济的发展。例如，甲向银行连续多次借款，如果采用一般抵押的办法，那么每次借款都要设定一个抵押担保，签订一次抵押合同，进行一次抵押登记，手续十分繁琐，而在借款之前设定一个最高额抵押，无论将来债权发生几次，只要签订一个抵押合同、作一次抵押登记就可以了，这样做既省时、省力、省钱，还可以加速资金的融通，促进经济发展。

（1）申请时，当事人有可能无法提供主债权债务合同，因为所需要担保的债权尚未发生，但是当事人应当提供最高额抵押合同。

（2）审查时，注意审查当事人提交的最高额抵押合同是否对所担保的最高债权额以及最高额抵押的期间等作出约定，所担保的最高债权额是否超过所抵押的土地价值，最高额抵押的期间是否超过所抵押土地的剩余使用年限等。

（3）注册登记时，应当在土地权利证书（包括当事人提交的土地使用证以及将要发放给当事人的他项权利证明书）和土地登记簿上应当记载权利类型为最高额抵押权，并记载所担保的最高债权额以及最高额抵押期间。

（4）注册登记后，最高额抵押的期间届满并不表明抵押权期限届满，更不表明抵押权消灭，登记机构不得自行注销最高额抵押登记。 

（5）注册登记后，当事人就所抵押的土地价值高于所担保最高债权额的余额部分再次抵押申请登记的，登记机关应当受理，只不过应当在“权利顺序”栏注明所设立抵押权的顺序。  

虽然，与一般抵押权相比，最高额抵押在某些方面具有一定的优势，但是因其特殊性的存在，所以难免会产生一些难以抉择的或者笼统的消极因素，而我国对于最高额抵押一些方面并没有非常明确的相关法律规定，这也是我们国家需要完善的地方。